Idealmente, valores devem ser reajustados a cada ano, dando previsibilidade e segurança para proprietários e inquilinos; veja como fazer o cálculo

O início do ano é um momento propício para que proprietários de imóveis apresentem aos seus inquilinos os valores reajustados do aluguel. Com os índices utilizados pelo mercado já consolidados para o ano anterior, acertos feitos em janeiro tendem a valer para todo o ano que virá pela frente, garantindo previsibilidade para ambas as partes.

Porém, quando o assunto é reajuste de aluguéis, muitos têm dúvidas sobre como fazer esse cálculo para assegurar uma renda extra sem afastar inquilinos e ficar com o apartamento vazio, o pesadelo de todo proprietário. Vamos ver a seguir como fazer essa conta, que índice utilizar e como tornar esse processo mais simples para você e seu inquilino.

Reajuste do aluguel: planejamento é tudo

Como em tantos outros aspectos da vida, quem se planeja também sai ganhando quando o assunto é o reajuste do valor cobrado pelo aluguel do seu imóvel. Nesse sentido, o primeiro passo deve ser dado já no momento da assinatura do contrato de aluguel.

O ideal é que o documento já trace as expectativas de reajuste, bem como a maneira como o cálculo será feito.

Em primeiro lugar, deve estar presente no contrato a periodicidade com a qual o preço será reajustado. Como os índices de correção – sobre os quais falaremos mais adiante – são divulgados todos os meses, o reajuste pode ser mensal, mas a variação constante, ainda que mínima, no valor pode trazer insegurança.

Assim, o mais recomendado é que o reajuste do aluguel ocorra a cada 12 meses ou, em caso de acordos de menor prazo, no momento da renovação.

Com isso, tanto o proprietário quanto o inquilino saberão exatamente quanto deverá ser pago ao longo de todo o ano seguinte, permitindo que ambos possam se planejar – um contando com o aporte daquele valor e o outro sabendo quanto dos seus vencimentos serão direcionados para moradia.

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Índices do mercado para reajuste do aluguel

Outro item fundamental que deve constar em qualquer contrato de aluguel é a respeito de qual índice será utilizado para calcular os reajustes.

Atualmente, o mais utilizado é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e que é apelidado de ‘inflação do aluguel’ dado o seu emprego corriqueiro para esse tipo de cálculo. O índice encerrou o ano passado registrando aumento de 23,14%.

Além dele, há contratos que preveem reajustes pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Esse índice é calculado pelo IBGE e, assim como o IGP-M, é publicado mensalmente.

Esse valor acompanha a variação de preços de uma cesta de itens – incluindo gasolina, alimentação e roupas, por exemplo – e é usado para a definição da inflação oficial do país. O IPCA fechou 2021 com alta de 10,06%, maior alta desde 2015. Mais raramente, outros índices são empregados.

Ao observar os números do IGP-M e IPCA, você pode estar se perguntando então por que a maioria dos contratos de aluguel não tem aumentado nessa proporção de 10% ou até mesmo 20%.

Isso ocorre porque qualquer documento permite negociações entre proprietário e inquilino. Nelas, a situação do país, a saúde financeira do locador e a perspectiva de negócios do locatário são analisadas pelas partes para se chegar a um denominador comum.

No auge da pandemia de coronavírus, por exemplo, muitos proprietários aceitaram reduções ou mesmo a interrupção temporária de pagamentos, com acerto da dívida no futuro, para garantir a permanência do inquilino no imóvel.

Por outro lado, nos momentos em que a economia vai bem e o mercado imobiliário se aquece, reajustes para além dos índices são possíveis, já que o locador tem condições e aceita pagar mais para garantir um imóvel com alta procura.

Como dito acima, tudo passa por uma boa dose de planejamento para dar previsibilidade aos dois lados da negociação. Juntamos a isso a flexibilidade de ambas as partes para entender as necessidades de cada um e chegar a um valor que seja satisfatório tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

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Calculadora de reajuste de aluguel

O cálculo do reajuste de aluguel, que envolve percentuais com até duas casas decimais, pode ser uma conta complicada, mas há uma ferramenta que fará o cálculo para você de maneira imediata. A Calculadora de Índices de Preços do Banco Central possibilita fazer o cálculo com muita facilidade.

Na página, você deverá informar o índice que será utilizado como base – o IVAR não ainda está disponível – e também a data inicial (no caso, a data do último reajuste) e a data final (mês passado, para o qual o índice está disponível) e o valor a ser corrigido (valor atual do aluguel).

Assim, vamos supor um aluguel de R$ 1.000,00 que foi definido exatamente há um ano, em janeiro de 2021. Nesse exemplo, o IGP-M será a base de cálculo e definiremos dezembro de 2021 como a data final.

Depois, clique em Corrigir valor. Em segundos, o sistema informará que o novo valor do aluguel deverá ser de R$ 1.177,83.

IVAR: novo índice para reajuste do aluguel

Todos sabemos que a inflação voltou a ser motivo de dor de cabeça para o brasileiro no último ano, com índices em dois dígitos e aumentos em todos os segmentos, com destaque especial para gasolina e conta de luz.

Com isso, os índices normalmente empregados para fazer o cálculo de reajuste do aluguel dispararam. Somente o IGP-M, a inflação do aluguel, acumula crescimento de mais de 50% desde 2020.

Nesse sentido, a combinação de perda de poder de compra do brasileiro e as dificuldades de recuperação econômica pós-Covid tornam praticamente inviável a utilização desses índices como base para o reajuste dos aluguéis.

Pensando nisso, a FGV desenvolveu um novo indicador que promete refletir com mais fidelidade a temática do aluguel, sem incluir outros números nessa conta, como acontece com os índices genéricos empregados atualmente.

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Lançado há menos de um mês, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) buscará captar as variações no aluguel acompanhando casos reais. Em parceria com administradoras de imóveis, cerca de 10.000 contratos serão avaliados mensalmente a fim de identificar os reajustes praticados para se chegar ao valor final do indicador.

Com isso, flutuações externas de preços não afetarão o IVAR. A diferença entre os índices – e a forma como os contratos têm sido negociados à revelia dos indicadores tradicionais – já ficou patente no cálculo relativo a 2021.

Enquanto o IGP-M teve alta acima de 20%, o IVAR registrou queda de -0,61% e estudos da FGV mostraram que o índice ficou abaixo dos indicadores mais habituais desde 2018.

A adoção do novo índice, no entanto, dependerá da intenção do mercado e, como dito, do que estará previsto nos contratos que serão feitos daqui em diante. E o mais importante: tudo seguirá dependendo da negociação de boa fé entre as partes para atingir um interesse comum.

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