Índice de Variação de Aluguéis Residenciais é uma tentativa de retratar a situação do mercado imobiliário e indicar com maior precisão a variação de preços dos aluguéis

Quem trabalha no mercado imobiliário, está mais do que acostumado a ouvir falar sobre os principais índices de preço do país, que são utilizados para balizar os reajustes de qualquer contrato de aluguel.

Esses profissionais também sabem que, nos últimos anos, tais indicadores tiveram altas expressivas. Isso, combinado à crise econômica no país, inviabilizou o uso de índices como IGP-M – a chamada ‘inflação do aluguel’ – e IPCA para reajustar os acertos entre inquilinos e proprietários.

Nesse cenário, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), responsável pelo IGP-M, formulou um novo índice, o IVAR. Seu objetivo é captar de maneira mais fidedigna as variações do mercado imobiliário e, com isso, auxiliar os players do setor a entrarem em acordos mais equilibrados e satisfatórios para ambas as partes.

O que é o IVAR?

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) foi lançado oficialmente pela FGV em janeiro de 2022. Como dito acima, a principal meta do indicador é ser um retrato fiel do comportamento do mercado imobiliário e, assim, passar a ser adotado como base para reajustes em contratos de inquilinato assinados nos próximos anos.

Para isso, o novo índice é construído exclusivamente com informações relativas ao mercado de aluguel de imóveis. Mensalmente, cerca de 10.000 contratos são avaliados e o indicador representa a média de variação dos preços desses acordos. Todos os contratos do IVAR são verificados por imobiliárias parceiras da instituição.

Atualmente, os dados incluem informações obtidas em contratos firmados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Porém, a expectativa dos pesquisadores responsáveis pelo desenvolvimento do indicador é que outras cidades sejam introduzidas futuramente, dando maior robustez ao IVAR e permitindo que ele possa ser empregado nacionalmente sem maiores distorções.

Diferenças entre IVAR, IGP-M e IPCA

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E por que outros indicadores, atualmente os mais utilizados nos contratos de aluguel, não são capazes de captar o estado da relação inquilinos e proprietários? A explicação está na forma como eles são calculados. Veremos a seguir, de forma resumida, como cada um deles é calculado.

Popularmente denominado ‘inflação do aluguel’, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também calculado pela FGV, consta como índice de reajuste na maioria dos contratos assinados no país hoje em dia. Porém, o fato de o IGP-M ter acumulado alta superior a 50% nos últimos dois anos acendeu o sinal de alerta entre pesquisadores e profissionais do setor imobiliário.

Em meio a uma profunda crise, passar um aluguel de, por exemplo, R$ 1.000,00 para mais de R$ 1.500,00 não é viável e de fato não representa a realidade do mercado. Isso acontece porque o resultado do IGP-M possui forte influência do dólar, que teve grande valorização recentemente.

Além disso, o indicador avalia a variação de preços do setor produtivo, muitos deles sem conexão com o setor de imóveis. O mesmo vale para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), divulgado pelo IBGE e considerado a taxa de inflação oficial do Brasil.

O cálculo do indicador é feito com base em uma cesta de produtos e serviços que é monitorada continuamente. Entre eles, está o preço dos combustíveis e da conta de luz, dois itens que tiveram crescimento significativo em 2021 e ajudaram a levar o IPCA para além dos 10% no ano passado.

Como o IVAR é calculado?

Assim, esses índices, ainda que estivessem previstos como base de cálculo para o reajuste de milhões de contratos ao redor do país, não tiveram uso na prática. Com isso, os reajustes foram definidos apenas pela negociação entre proprietário e inquilino, o que pode acabar deixando uma das partes insatisfeita e gerar fissuras nesse relacionamento comercial.

Com sua fórmula focada especificamente no mercado imobiliário, o IVAR tem potencial para resolver esse tipo de problema. Ao contrário dos outros indicadores, que têm apresentado forte alta, o resultado do IVAR para 2021 foi negativo (-0,61%). Isso mostra que, em média, o preço dos aluguéis caiu no país no ano passado.

Com uma grave crise instalada desde o início da pandemia de coronavírus, o mais provável é que os proprietários aceitaram a redução dos valores de forma a manter seus imóveis ocupados e já prevendo grandes dificuldades para encontrar novos inquilinos em caso de rescisão dos contratos.

Os resultados mais recentes do IVAR, relativos a janeiro de 2022, também mostram, por outro lado, que o índice tem acelerado, com alta de 1,86% em comparação com o mês anterior, indicando que o mercado de aluguéis volta aos poucos a se aquecer.

Como o IVAR pode afetar o mercado imobiliário?

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A existência de índices como o IVAR não é apenas uma forma de estudar o mercado e compreender momentos de alta e baixa do setor imobiliário. Sua principal contribuição é garantir segurança jurídica aos contratos de aluguel, já que o estabelecimento de um indicador de base acordado entre as partes deixa todas as negociações mais fáceis e sem sustos para nenhum dos lados.

No entanto, apenas o tempo dirá qual o impacto que o IVAR terá sobre o mercado imobiliário. Sua inclusão em futuros contratos no lugar do IGP-M ou IPCA é uma decisão a ser tomada por administradoras, proprietários e inquilinos em comum acordo.

Dois fatores são importantes nesse caso. Em primeiro lugar, a percepção do setor ao longo dos próximos meses e anos que o indicador consegue captar a situação dos reajustes.

Além disso, a expansão da pesquisa para outros estados é fundamental para que o IVAR apresente o cenário nacional, uma vez que os aluguéis variam muito entre as diferentes regiões do país e mesmo na comparação de capitais e o interior dos estados.

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