Quando o assunto é a aplicação e o cumprimento de regras jurídicas geralmente as pessoas ficam com muitas dúvidas. Isso porque o assunto é carregado de termos técnicos, que dificultam a compreensão de quem não tem familiaridade com a área. No Direito Imobiliário acontece o mesmo. Por isso, trazemos nessa leitura alguns pontos para esclarecimento sobre o tema.

Locação, compra e venda de imóveis, problemas no contrato de aluguel, atraso no pagamento de taxas condominiais, vistoria de imóveis, incorporação imobiliária, vizinho barulhento. Todas essas questões exemplificadas podem ser regulamentadas por meio do Direito Imobiliário. 

Muitas vezes não sabemos como agir em determinadas situações por falta de conhecimento, o que pode trazer ainda mais dor de cabeça. O que fazer, por exemplo, se o seu inquilino não cumpre prazos acordados, por exemplo? O Direito Imobiliário pode ajudar nessas questões de forma mais eficiente. A seguir vamos esmiuçar melhor o assunto. Leia!

O que é o Direito Imobiliário?

Pode-se definir o Direito Imobiliário como um ramo do Direito Privado responsável por regular as relações jurídicas que decorrem da propriedade de bens imóveis. Portanto, é possível afirmar que o seu fundamento está nos desdobramentos do direito de propriedade. Ou seja, envolve todo e qualquer tipo de discussão acerca de bens imóveis.

O Direito Imobiliário vai atuar em alguns aspectos da vida privada, portanto, como nas relações condominiais, locatícias, no financiamento da casa própria, entre outros. Nesse sentido, envolvem as fases que precedem a aquisição de um imóvel e também o exercício da propriedade.

No que se referem às fases anteriores da aquisição, o Direito Imobiliário regula a própria compra, o financiamento, o usucapião e o registro, por exemplo. Já quanto ao exercício da propriedade, trata-se do direito de construir, direito de vizinhança, locação, venda, condomínio, doação, entre outros. 

Especialidade jurídica

O Direito é composto por inúmeras especialidades: trabalhista, familiar, civil, penal, contratual, administrativo, ambiental, comercial, tributário, eleitoral, entre muitas outras. Isso porque esse sistema de normas de condutas e princípios que é o Direito foi criado por um conjunto de instituições para regular relações sociais. 

Como as relações sociais são múltiplas, o Direito também precisa ser para conseguir dar conta de tudo. Nesse sentido, o Direito generalista tem perdido muito espaço, pois não é possível que um único profissional seja capaz de lidar com todas essas demandas.

Antigamente ser um advogado generalista era uma tendência, pois acreditava-se que o mercado estava saturado. No entanto, muitas mudanças vieram com a revolução tecnológica, o que tem impulsionado advogados a procurarem especialização em diferentes áreas. E é nesse cenário que o Direito Imobiliário se insere.

O Brasil é considerado um país patrimonialista, ou seja, a conquista da casa própria é uma prioridade dos brasileiros. Essa é uma caraterística que pode ser percebida nas sociedades modernas como um todo, pois a propriedade privada continua sendo a sua base de sustentação. O Direito Imobiliário, portanto, configura uma necessidade para a regulação dessas relações. 

Direito Imobiliário: o que são direitos reais imobiliários

Direito imobiliário

De acordo com o artigo 1.225 do Código Civil Brasileiro, são considerados direitos reais “a propriedade, a superfície, as servidões, o usuário, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso e a laje”.

Nesse caso, os direitos reais fazem parte do direito privado, aquele que trata dos direitos de posse e propriedade dos bens móveis e imóveis, assim como a maneira com que eles são transmitidos. Assim, no caso do Direito Imobiliário, podemos pensar apenas ao que se refere aos bens imóveis, visto que os direitos reais envolvem também os móveis.

Direito imobiliário: o que são bens imóveis

De forma bastante simplificada, pode-se pensar que os bens imóveis são residências, apartamentos e outras construções. No entanto, o conceito de bens imóveis é um pouco mais amplo. Segundo o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 79, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. 

Isso quer dizer que não apenas o imóvel é considerado, mas também aquele solo onde é construído e tudo que ali houver. Um exemplo utópico que costuma ser dado é o seguinte: se houver algum metal precioso ou petróleo no solo da residência será de sua propriedade. 

É possível ainda classificar os bens imóveis em quatro categorias:

Imóveis por:

natureza: solo e a superfície, subsolo e espaço aéreo;

acessão natural: árvores, frutos, cursos d´água;

acessão artificial: construções permanentes, edifícios, plantações;

determinação legal: direito real sobre imóveis como usucapião, por exemplo, e suas respectivas ações. 

Legislação sobre Direito Imobiliário no Brasil

Sendo o Direito o conjunto de regras jurídicas elaboradas por instituições para regular relações sociais, o Direito Imobiliário regula as relações que envolvem bens imóveis. Para que isso fosse possível, a legislação brasileira tem se empenhado para facilitar a resolução de conflitos por meio de algumas leis.

O Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) é uma das leis mais importantes nesse sentido, pois disciplina a maior parte das relações de bens imóveis no país. Embora o atual Código Civil esteja em vigor desde 2003, o Brasil o adotou desde 1916. Outro mecanismo que pode ser utilizado pelo Direito Imobiliário é a Lei 4.951/64, que trata de condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Boa parte dela não se encontra vigorando por ter sido melhorada no Código Civil, porém o que trata das incorporações imobiliárias ainda é válido. 

Outra legislação importante nesse sentido é a Lei do Inquilinato (8245/91). Ela é responsável por regular as relações de locação, venda e compra de imóveis no país e é um instrumento jurídico importante para esses fins. Além dela, a lei do Sistema Financeiro da Habitação (4.380/64) e a de Registros Públicos (6.015/73) também merecem ser citadas.

E, por último, e não menos importante, o Código de Defesa do Consumidor (7.078/90). Ele pode ser utilizado nas transações imobiliárias, relações locatícias, valorizando o cumprimento de contratos e punindo cobranças abusivas, por exemplo.

O que é preciso saber sobre Direito Imobiliário?

Direito imobiliário

Assim como o Direito em si, a especialidade imobiliária também carrega um léxico de termos mais técnicos que podem dificultar a comunicação sobre o tema. Principalmente para boa parte da população que não atua com advocacia no cotidiano. Por isso, é preciso esclarecer sobre alguns termos.

Matrícula

Todo imóvel tem, ou deveria ter, um cadastro no Cartório de Registro de Imóveis com informações básicas como endereço, área, proprietário, descrição, etc. Funciona mais ou menos como a carteira de identidade de uma pessoa. Esse documento se chama matrícula, ela registra ainda as alterações sobre o local como compra, venda, hipoteca, doação. Como é um documento público, qualquer pessoa pode solicitar uma certidão dos cartórios.

Escritura

Se você tem um imóvel, pretende comprar ou alugar um, a escritura de compra e venda é um documento importante. Ele também é público e deve ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento é essencial para passar um bem imóvel para o nome do comprador, por exemplo. Ele precisa ser lavrado em um Tabelionato de Notas e assinado por um tabelião. 

Contrato de compra e venda

Documento de máxima importância para ambas as partes envolvidas, o contrato de compra e venda de imóveis serve para que ninguém saia perdendo. Ele é um garantidor de que o vendedor vai receber e de que o comprador vai pagar, basicamente. Além disso, garante ao comprador recebê-lo sem qualquer ônus que o impeça, a correção monetária firmada inicialmente sem qualquer cobrança abusiva, etc. Nesse caso, o advogado estará presente para elaborar um contrato que tenha garantias para todos. 

Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é responsável pelas atividades voltadas à construção de edificações e também as atividades voltadas à sua comercialização. Ela deverá elaborar as regras, seguindo a legislação federal, para criar de forma correta a instituição do condomínio. Isso envolve desde a construção até a elaboração da convenção do condomínio. No Brasil existe a Lei da Incorporação Imobiliária (4.591/64), já citada anteriormente, que também é conhecida como Lei do Condomínio e Incorporações. 

Due Diligence Imobiliário

Quando alguém decide comprar um imóvel, ele precisa ter em mente que antes de tudo é preciso estar seguro de que não está levando um golpe. Esse tipo de aquisição precisa ser muito bem planejada e investigada com antecedência. Você se sente apto, por exemplo, para compreender a segurança jurídica nesse caso? Dificilmente a resposta será sim, a menos que você seja um advogado.

O due diligence imobiliário é o processo responsável por essa “investigação” para ter certeza de que o imóvel que você pretende comprar é seguro no sentido jurídico. Além disso, o advogado que atua no Direito Imobiliário avalia também o proprietário, visto que ele não pode ter pendências jurídicas para vender um imóvel.

Todas essas questões são fundamentais para o bom funcionamento de imobiliárias, pois elas precisam sempre atuar dentro das normas legais jurídicas. Existe uma necessidade de que elas estejam respaldadas pelo Direito Imobiliário. O que é possível a partir de uma gestão imobiliária bem feita e transparente. Além de imobiliárias, quem pretende adquirir um imóvel também precisa fica por dentro do tema para não cometer equívocos.   

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