Multa de condomínio: conheça todos detalhes de seu funcionamento

De quem é a responsabilidade da multa de condomínio? É possível recorrer? Conheça seus direitos e deveres

A multa de condomínio, bem como as advertências, foram criadas a fim de manter o bom convívio entre moradores de um mesmo prédio ou conglomerado de casas. A aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões. Neste artigo, você vai entender em qual lei se baseia, quais momentos a multa de condomínio é aplicável, quem aplica e como recorrer.

Antes de mais nada, é importante que o inquilino converse com sua imobiliária ou com o proprietário do imóvel para conhecer todas as regras do seu condomínio, as convenções e regulamentos internos. Ainda que existam algumas leis básicas aplicáveis para as mais diversas ocasiões, o seu contrato pode ter peculiaridades devido a possíveis requerimentos do proprietário, por exemplo, ou mesmo por questões de localização do imóvel, entre outros.

Código Civil: detalhes sobre direitos e deveres do condômino

Como dito, todos os detalhes da lei sobre multa de condomínio devem estar registrados em um documento no qual você pode solicitar para sua imobiliária ou para o proprietário. Ainda que haja peculiaridades em cada caso, essas leis precisam obedecer às diretrizes da Lei nº 10.406, que faz parte do Código Civil de 10 de janeiro de 2002 e estabelece os direitos e os deveres dos condôminos. Confira abaixo em detalhes:

No Art. 1.335, você confere os direitos do condômino, que são:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais moradores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Já em relação aos deveres, o Art. 1.336 diz que o condômino deve:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A multa de condomínio foi cobrada e não paguei. O que pode acontecer?

Às vezes, por questões financeiras ou pela falta de acordo entre as partes sobre o motivo da cobrança, a multa de condomínio acaba ficando em aberto. Mas o que acontece se não for pago? Quanto a isso, os parágrafos 1º e 2º do Art. 1.336 do código civil esclarecem:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Ainda que exista um limite para a cobrança disposto em lei, existem casos em que esse valor pode se exceder em situações onde o condômino deixe de cumprir seus deveres de forma reincidente ou não torne possível a convivência e o bem-estar em seu condomínio.

Quem pode cobrar a multa? A quem é aplicável?

O Código Civil diz que o síndico (a) do condomínio é o responsável pela representação ativa ou passiva dos interesses comuns dos moradores em processos judiciais ou extrajudiciais. Logo, na grande maioria dos casos, será o síndico (a) quem vai aplicar a multa, bem como o responsável por cobrar o valor da dívida.

E a quem é aplicável? Ao locatário, ocupante ou usufrutuário. O artigo 1.337 do Código Civil menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor”. Quem comete a infração deve pagar por ela. Contudo, como ela é vinculada ao imóvel, é de responsabilidade do dono da residência, que tem a tarefa de cobrar o locatário.

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O que é a Convenção e o Regimento Interno do condomínio?

Os dois documentos estão diretamente ligados e se complementam, mas existem algumas diferenças. A Convenção de Condomínio é um documento com as ‘burocracias’ do condomínio. Nele, há a discriminação da área individual de cada unidade do condomínio, bem como das áreas comums. Há também definições de como se dará a divisão das despesas condominiais, a forma de administração do condomínio, além das regras gerais para realização da Assembleia Geral de Condomínio. Este documento é considerado público e consta no Cartório de Registro de Imóveis.

O Regimento Interno, por sua vez, é um documento que traz definições importantes sobre os acordos coletivos para a boa convivência no condomínio, além de regras para utilização das áreas comuns. Não se engane pelo nome ‘interno’: o que estiver definido neste documento precisa ser respeitado tanto pelos moradores quanto pelos visitantes. Este documento precisa ser elaborado de forma coletiva nas reuniões de condomínio, chamadas de Assembleia, e a quantidade mínima de participantes para sua elaboração está estipulada na Convenção de Condomínio.

Como recorrer a uma multa de condomínio?

Ainda que o equívoco na aplicação de multas de condomínio sejam raras, elas podem acontecer. Se este for o seu caso, lembre-se que o primeiro passo – e o mais importante – é consultar o regimento interno para verificar se a aplicação está sendo baseada no documento. Caso esteja correta, considere que dificilmente você conseguirá recorrer com sucesso.

Se julgar que está incorreta, assim que a notificação de multa de condomínio for recebida, o próximo passo é contatar o síndico para solicitar a reavaliação do seu caso. Faça isso de forma que possa obter um registro, seja por carta escrita à mão ou um e-mail, por exemplo. Colete todas as provas e evidências do erro da aplicação da multa de condomínio e anexe à sua solicitação. Seu direito de defesa deve ser realizado em reunião de assembleia, na presença dos demais condôminos.

Se ainda assim não for possível estabelecer um diálogo para resolução do problema, o morador terá que buscar uma solução juntamente ao Poder Judiciário.

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Quais os motivos mais recorrentes para aplicação da multa de condomínio?

Entre os principais motivos para aplicação da multa de condomínio estão: lixo fora do lugar ou descarte incorreto, carro mal estacionado ou mau uso da garagem e descuido envolvendo animais de estimação (como andar com eles em área proibida, como áreas comuns ou elevadores) estão no topo do ranking de infrações. Contudo, os barulhos em excesso, seja por música, voz alta ou quebra-quebra de reformas e manutenções, estão entre as principais reclamações de síndicos e condôminos.

Entre as reclamações mais incomuns estão a imprudência na decoração, depredação do patrimônio, desfile com trajes de banho e descuidos do imóvel, como um vazamento que afete vizinhos, por exemplo.

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