Escritura pública: documento essencial para dar validade a uma transação imobiliária

Na hora de comprar ou vender um imóvel, além de se preocupar com a mudança, mobília, financiamento e entre outros pormenores, existem algumas formalidades que precisam ser seguidas a fim de assegurar os direitos dos envolvidos na negociação. Um documento indispensável neste processo é a escritura pública de compra e venda. A seguir, vamos falar sobre a importância deste documento, entender a sua finalidade, como emitir e os custos envolvidos.

O que é a escritura pública?

A escritura pública é um documento exigido em situações variadas, como divórcios e separações consensuais, reconhecimentos paternais, reconhecimento de uniões estáveis, entre outros. Aqui daremos foco na sua utilização em transações de compra e venda de um imóvel. 

Nesta escritura, constam os dados das partes (comprador e vendedor do imóvel em questão) que podem ser pessoas físicas ou jurídicas. Para que haja validade judicial, é necessário que seja realizado o registro da escritura pública em um Cartório de Notas, constando a assinatura tanto de comprador e vendedor, como também do tabelião e das testemunhas elegíveis.

Pode se dizer que é um tipo de contrato onde são expostos os interesses das partes envolvidas, registrando as premissas definidas para a compra e venda de imóvel que, após o registro desse documento, tornam-se obrigatoriedades, podendo ser penalizado no caso de violações. Você sempre pode utilizar a escritura pública para formalizar quaisquer negócios jurídicos.

Qual a finalidade da escritura pública?

A escritura pública é um documento que formaliza as condições do contrato e, no caso, assegura os direitos das partes envolvidas na compra e venda de um imóvel.

Esta escritura traz maior segurança do que apenas um termo de compromisso ou contrato de compra e venda. Isso porque essa documentação, que é normalmente utilizada nesses casos, não possui validade judicial e, com isso, não podem ser aplicados como evidência da transferência de titularidade do imóvel. Já a escritura é um documento que também formaliza publicamente as obrigações entre o comprador e o vendedor. 

Nos casos em que o valor venal do imóvel seja negociado excedendo a 30 (trinta) salários mínimos, a escritura pública passa a ser indispensável, conforme consta no artigo 108 do código civil. Caso não seja observado tal requisito, não será possível registrar a compra e não haverá a transferência da propriedade. Isso significa que o comprador não será considerado proprietário do imóvel, mas apenas possuidor, ou seja, quem usa ou usufrui do imóvel.

Pode haver exceções, como em casos de financiamento imobiliários com intermediação de instituições financeiras, o que deve ser avaliado de acordo com a forma de viabilizar o pagamento que for a opção do comprador.

Quais os custos envolvidos?

Os custos relacionados à escritura pública são dois: o ITBI e as despesas cartorárias.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é tributado no ato da transferência de titularidade de um imóvel e varia de acordo com a cidade.  A base de cálculo considerada para o imposto é sempre o valor venal da propriedade multiplicada pelo percentual estabelecido, podendo variar entre 2% a 4%.  As despesas cartorárias também são embasadas no valor venal, e calculadas de acordo com uma progressiva que varia conforme o estado.

A escritura pública de imóvel não tem prazo de validade e não há necessidade de renovação da mesma. Caso haja uma nova negociação da propriedade, será necessário a elaboração de um novo documento.  

Ambos os custos são de responsabilidade do comprador e devem ser realizados no ato da aquisição do imóvel. Por isso, é de extrema importância que o comprador esteja ciente destas obrigações para considerar também em seu planejamento financeiro esses valores somados ao preço do imóvel em si.

E como emitir? 

Como parte da transação de compra e venda do Imóvel, ambas as partes devem providenciar uma relação de documentos para envio ao Cartório de Registro de Imóveis para emissão da escritura pública. Consulte o cartório de sua região a respeito dos valores cobrados, bem como a documentação necessária obrigatória e se há atendimento não presencial para este serviço em sua cidade.

Geralmente a relação dos documentos tanto para comprador como vendedor envolvem:  

1. Documento de identificação com foto;
2. Certidão de nascimento;
3. CPF;
4. Endereço completo;
5. Profissão;
6. Documentos de Identificação do(a) companheiro(a), se casado ou em união estável;
7. Certidão de casamento, se casado(a);
8. Certidão de casamento atualizada, com alteração do estado civil, divorciado(a) ou viúvo(a).

Já nos casos em que comprador e vendedor forem pessoas jurídicas, é necessário:

1. Inscrição no CNPJ;
2. Contrato social consolidado e sua última alteração contratual registrado;   
3. Documento de identificação e comprovante de endereço dos sócios administradores;
4. Certidão simplificada da Junta Comercial em prazo de validade.

Uma vez registrada, a escritura passa a ter caráter permanente. Por este motivo, é de extrema importância que os documentos e informações estejam de acordo para que constem dados verídicos no documento.

Escritura de imóveis também é feita 100% pela internet

A inovação tecnológica da escritura pública eletrônica e remota é outro caminho sem volta para o mercado imobiliário. A aprovação da escritura pública eletrônica (Prov. CNJ 100/20) em território nacional surgiu no meio da pandemia de Covid-19 e permite permite comprar e vender imóveis sem sair de casa. Com exceção do Acre e do Distrito Federal, todos os outros estados podem efetuar a escritura de imóveis 100% pela internet, o que dispensa a visita presencial que era obrigatória até então.

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