As relações de locação costumam ser benéficas para ambas as partes envolvidas, visto que o proprietário passa a receber uma renda pelo aluguel e faz com que o seu imóvel alugado passe a cumprir a sua função social. Já o inquilino pode utilizar o espaço para o fim que desejar, sendo geralmente o de moradia, mas também há locações para fins comerciais. No entanto, quando começam a surgir necessidades de reparos e manutenção, a dúvida que surge é a mesma: quem paga a conta?

A resposta vai depender muito da situação, porque em alguns casos os custos podem ser de responsabilidade exclusiva do proprietário do imóvel, em outros a conta recai sobre o inquilino e, em algumas situações específicas, essa despesa pode ser negociada. Para esclarecer melhor essas situações, a Lei do Inquilinato é a principal ferramenta jurídica que temos no Brasil. Ela regula as relações de locação no país, deixando claros os direitos e deveres de locadores e locatários.

E é com base na lei que elaboramos esse material, que tem o intuito de sanar todas as dúvidas sobre manutenção e reparo de imóveis alugados, sob a perspectiva dos direitos do inquilino. Vejamos!

Quais são os direitos do inquilino?

Ao alugar um imóvel, os inquilinos têm uma série de direitos que precisam ser garantidos, independente se a locação foi feita direto com o proprietário ou se teve a intermediação de uma imobiliária. O novo morador do espaço precisa recebê-lo em boas condições de uso. Para isso, é recomendado fazer uma vistoria de entrada, embora ela não seja obrigatória, para que o inquilino saiba o estado do imóvel e peça reparos, se forem necessários e essenciais. Se forem, as despesas são do proprietário.

Esse laudo de vistoria é importante também para que o morador saiba como ele deve entregar o espaço ao final do contrato, pois assim como ele o recebeu em boas condições de uso, deve entregá-lo da mesma forma. Manter o espaço em boas condições para se viver ali é sua obrigação.

O inquilino também tem o direito de ser isento do pagamento de taxas extras de condomínio, pois só cabe a ele o custeio das taxas essenciais para a administração condominial. Além disso, o morador tem preferência de compra do imóvel, caso o proprietário resolva colocá-lo à venda. Em caso de benfeitorias feitas pelo locador no local, ele poderá ser indenizado, se comprovada necessidade de reparo para o uso do imóvel e se houverem problemas anteriores ao aluguel.

Manutenção de imóvel alugado

Assim como os proprietários devem entregar o imóvel ao inquilino em perfeito estado de uso, cabe ao morador a manutenção do local para a preservação de suas boas condições, já que é sua obrigação zelar pela residência enquanto morar nela. Por lei, o proprietário só deve pagar os reparos surgidos anteriormente ao aluguel. Caso o inquilino queira fazer alguma modificação após entrar no imóvel, ele precisa de autorização prévia do dono.

Os imprevistos sempre aparecem: problemas elétricos e hidráulicos, assim como nos telhados, esgoto e em outras partes da casa. O que o novo morador precisa compreender é que o seu papel é fazer a manutenção do espaço para que ele seja preservado. São ações simples como a de renovar a pintura, manter a grama cortada, áreas externas em bom estado como piscinas, churrasqueiras, calhas, áreas de serviço, além de arcar com reparos caso seja ele o responsável pelos danos.

Aqui vai um exemplo:

Se o inquilino por algum motivo quebrar algum vidro de janelas, ou trincar o piso arrastando móveis, a responsabilidade da manutenção é dele. Agora, vamos supor que a fiação elétrica apresente algum problema pré-existente à locação. Nesse caso, é preciso notificar o proprietário para que ele se responsabilize pelo reparo.

Quando se aluga um imóvel por meio de uma imobiliária, por exemplo, é interessante observar se ela oferece serviços de manutenção ao seu imóvel. Há muitas imobiliárias modernizando sua empresa e seus processos e oferecendo essa facilidade, como as que são parceiras da Fix, por exemplo.

Reformas e benfeitorias de imóvel alugado

Todo inquilino que quiser fazer uma reforma ou benfeitoria no imóvel alugado precisa de autorização prévia por escrito do locador. Caso contrário, ele pode estar cometendo uma infração.

Um ponto que precisa ficar claro ao inquilino é que a imobiliária não tem o poder de autorizar quaisquer modificações internas ou externas no espaço do imóvel, porque a ela cabe apenas a intermediação no processo de locação e no decorrer da locação. Somente o proprietário poderá autorizar reformas e benfeitorias.

A Lei do Inquilinato estabelece a realização de benfeitorias em imóveis alugados baseando-se em três tipos: as benfeitorias que são feitas por necessidade, ou seja, aquelas que precisam acontecer para o bom estado do local; as benfeitorias consideradas úteis, que servem para facilitar a vida dos moradores; e as benfeitorias de ordem voluptuárias, que são melhorias não consideradas necessárias.

Em todos os casos, é sempre bom ter a autorização do proprietário do imóvel para fazer modificações. Porém, em situações de emergência, em que isso não seja possível justamente pelo caráter imediato da ação, o inquilino estará respaldado pela lei e poderá ser ressarcido ou indenizado. Se o morador fizer benfeitorias necessárias como reparos elétricos e hidráulicos, ele poderá pedir ressarcimento ou ser indenizado, caso o problema não tenha sido causado por ele.

O mesmo vale para as despesas de benfeitorias úteis.

Se essas mudanças ajudam a valorizar o espaço e contribuem para facilitar a vida das pessoas que moram no imóvel alugado, então elas podem ser ressarcidas ou indenizadas posteriormente como no caso anterior.

Já no caso das voluptuárias, geralmente as despesas devem ser arcadas única e exclusivamente pelo inquilino. Isso quer dizer que elas não são indenizáveis. O máximo que o inquilino pode fazer, se assim achar conveniente, é retirá-las no fim do contrato, desde que não danifiquem a estrutura original.

Nesse caso, entram as reformas, as melhorias que ele pode efetuar para adequar o espaço ao seu gosto, modificações de ordem estética, que não são consideradas necessárias ao uso do espaço, ou seja, sem elas o imóvel teria condições suficientes para que o inquilino viva ali. É preciso pedir autorização prévia por escrito ao locador para não se enquadrar em alguma infração.

Embora a regra geral seja a de que o locador deva arcar com as despesas das benfeitorias voluptuárias, uma alternativa é tentar negociar alguma coisa com o proprietário do imóvel. Dependendo do caso é possível abater no aluguel, tudo vai ser definido no acordo entre as partes.

Manutenção e reparo de imóvel alugado: quem paga essa conta?

Agora que você já tem uma noção ampla dos seus direitos enquanto inquilino, vamos exemplificar algumas situações do dia a dia, que podem ocorrer no seu imóvel, para que você consiga interpretá-las melhor se acontecerem. Dessa forma, você vai saber quem deve arcar com os reparos.

Encanamento e fiação:

Caso as instalações hidráulicas tinham problemas antes da locação, quem desembolsa o pagamento dos reparos é o proprietário. Já imprevistos com entupimentos, vazamentos, curtos e danos causados pelo inquilino devem ser pagos por ele.

Áreas Comuns:

O pagamento para manutenção de áreas comuns do condomínio como elevadores fica a cargo do inquilino. Se o condomínio fizer melhorias do tipo modernização no playground ou na academia, quem deve custear é o proprietário.

Fachada:

A lavagem da fachada dos prédios e imóveis são da ordem da manutenção, logo, custeadas pelo morador. Já a troca, revestimento e pintura externa deve ser de responsabilidade do locador.

Cupim:

Segue a regra básica, se houver infestação anterior à locação, quem paga a dedetização é o proprietário. Caso contrário, o locatário arca com os custos.

Pintura:

Esse é um ponto polêmico que gera muitas discussões entre inquilinos e proprietários. O locador deve devolver o imóvel como foi encontrado, portanto se ele sujou a pintura das paredes, fez furos, ele precisa reparar, então o gasto fica por conta do morador. Se houver desgaste natural, a conta é do proprietário, no entanto esse caso é difícil de provar.

Desgastes naturais:

Tema delicado, o desgaste natural causa danos na estrutura e o seu reparo deve ser de responsabilidade do proprietário do imóvel, porque independe do inquilino. Exemplos de desgaste natural são destelhamentos por conta da ação de ventos e chuvas, mofos em paredes causados pela umidade do solo e, entre outros, o enferrujamento de portões por conta da ação das chuvas.

Em todo caso, reparos e manutenções são sempre necessários para que a sua casa esteja em segurança. Se você precisar de algum serviço de manutenção ou reparos que necessitem de um eletricista, um encanador, um pintor e até alguém para consertar o seu ar condicionado, conte sempre com a Fix, somos uma plataforma 100% digital que oferece os melhores serviços de manutenção residencial de forma rápida, segura e fácil.

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